建外SOHO罗生门争端始末：赛特改制后遗症

　　如果能有导演将建外SOHO东社区的“停电停暖”拍成一部大片，那么，其情节之复杂、精彩恐怕绝不逊色于任何一部大片。

　　在这个各执一词、利益交错的“罗生门”中，不仅有地产名人潘石屹借助博客的“登高一呼”，更有其被中央级媒体认为是自导自演、欲介入建外SOHO物业管理的“利益诉求”。此外，赛特国际物业管理有限公司(下称“赛特物业”)和宾至国际物业管理有限公司(下称“宾至物业”)的渊源、争斗、资格认定、各自扶植业主代言人、诉讼等夹杂其间。而第一届业主管理委员会(下称“业委会”)、维权小组、24小时应急保障平台(下称“应急平台”)等业主组织也让人眼花缭乱。

　　争端从2008年10月开始，故事则发生在北京CBD(中央商务区)距离最近的建外SOHO东社区。这处潘石屹赖以成名和发家的22万平方米的社区，共有业主约1100户，其中95%的业主并不居住在这里，而是将房屋出租获利。围绕着各自的利益，建外SOHO“停电停暖”背后，到底都动了谁的“奶酪”？

　　一线调查FIELD SURVEY

　　赛特改制后遗症：建外SOHO争端始末

　　和潘石屹一样，郑学来也喜欢穿Prada。

　　不一样的是，郑学来虽然和潘石屹都是建外SOHO东社区的业主，同样曾经欠缴供电、供暖等物业费10多万元，但郑学来收到了来自北京市朝阳法院南磨房法庭的起诉书，而潘石屹没事。

　　事实上，因为2008年10月以来的物业争端，该社区未缴物业费的业主曾经高达70%以上，而郑学来等11人则是第一批被提起诉讼的业主，尽管郑学来和潘石屹一样，已在2009年11月都把欠缴的物业费交到了应急平台上。

　　“应急平台是由该社区的一些业主倡议、潘石屹担保、我们监督的一个临时缴费平台。”建外街道永安里东社区建外SOHO居委会副主任杨宁说，欠费业主缴费给应急平台并转给热力、供电公司之后，社区的停电停暖威胁才可能解除。

　　虽然2010年1月南磨房法庭才会开庭，但郑学来们不仅积极联系律师事务所准备应诉，还准备反诉宾至物业。

　　“宾至物业没来之前，我的房子签的是两年的出租合同，一个月租金5.2万元。宾至物业来了以后，下水道、空调坏了，租客报修始终得不到回应，社区的地面、保洁也都脏乎乎的，2009年9月新签的出租合同，每月租金只有3万元。”郑学来说。

　　借“壳”宾至

　　“我们公司的员工有很多从赛特公司离职过来的，我们就和他们签合同，比例占80%以上。不过我不是从赛特过来的，我们高层都是宾至的。”

　　“不行，这个不能看。潘石屹都没有交，我们已经起诉了10户，这10户就欠费300万元。他们不交(物业费)我怎么交？”宾至物业副总裁贾陆拒绝了《中国经营报》记者查看其财务报表的要求。

　　贾陆坚持声称起诉了10户，但包括郑学来在内，实则有11位建外业主接到了起诉书。这多少有些令人费解，不过，相比于宾至物业的神秘“托管”建外 　SOHO，这点“误差”实在算不了什么。

　　2008年10月，宾至物业接替建外SOHO原有的物业管理公司——赛特物业，成为该社区临时托管的物业管理公司，时间约为5个月，至2009年3月到期。

　　而宾至物业广遭质疑的是，其物业资质仅为三级，按照建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》，无法承接20万平方米以上的住宅项目，而建外SOHO东区的建筑面积为22万平方米。

　　“资质上宾至物业确实不合格，当初建外SOHO托管给宾至物业时，肖福生(赛特物业建外SOHO分公司原总经理)才给宾至办理了临时的三级资质。而业委会在联系北京一些大的物业公司时，这些公司可能都觉得自己与赛特比较熟，不便贸然出面托管半年。”卢彤告诉《中国经营报》记者，“宾至物业驻建外的保洁、保安等人员，绝大多数都是赛特物业曾派驻建外SOHO社区的工作人员，赛特物业原先是一级资质，如果承认原先的有资格，那么，同样雇佣这些员工的宾至也应该没问题。”

　　职业为律师的卢彤是建外SOHO前业委会成员，包括业委会主任韩兵在内，该业委会共7人。其中6人已在2009年5月辞职，韩兵留任等待新一届业委会选举产生并交接。

　　“我们公司的员工有很多从赛特公司离职过来的，我们就和他们签合同，比例占80%以上。不过我不是从赛特过来的，我们高层都是宾至的。”贾陆肯定了卢彤的说法，但他也同时强调，“肖福生我不认识，他以前应该是赛特的，现在离职了或者干什么去了我完全不知道。”

　　据卢彤介绍，2008年10月，肖福生从赛特物业辞职，其建外分公司的二三百名员工也几乎全部从赛特物业辞职，并跟随肖福生一起加入宾至物业，继续管理建外SOHO。

　　但这一说法并未得到赛特物业现建外分公司总经理高路的认可。高路称，并不存在上述员工大规模离职，从2008年10月至今，该分公司工程部140多人全部从赛特物业领取工资，劳动关系也未发生变更，这点可以从劳动局查询得到验证。但高路也承认，现在确实有些员工拿两份工资：赛特物业一份，宾至物业一份。

　　不可否认，肖福生从赛特物业员工变身为自己的“竞争对手”，带走了赛特员工，是赛特物业难以下咽的“痛”。

　　改制争端

　　可能这种改制触动了老赛特员工的利益，所以肖福生一宣布辞职，跟着他的很多赛特老员工都辞职了。

　　“2008年10月，距离第一届业委会任满只有5个多月，所以业委会都希望稳定。但赛特物业一意孤行，让业委会无法接受，因此选择了更换物业公司，才有了托管给宾至。”卢彤说。

　　卢彤所称的“赛特一意孤行”有二。

　　其一是指2008年10月赛特物业任命高路接替肖福生的赛特物业建外分公司总经理职务。在卢彤和其他业委会成员眼里，物业公司就如同业主雇佣的管家或者保姆，劳务派遣公司要更换保姆，雇佣方当然有权选择是否接受，需要面试一下，但赛特物业尽管与业委会进行了两次沟通，但都是比较强硬地宣布高路上任，这与业委会维持稳定的想法不符。

　　其二，赛特物业在调整建外SOHO社区管理人选之时，还准备将原本开设在建外SOHO社区内银行的物业费账户转移出社区，另开账户。“开在社区内，业委会都可以看到，一旦另设了新账户，业委会监督起来特别不方便。”卢彤表示。

　　对此，韩兵表示，辞掉赛特物业，更关键的是赛特物业对建外SOHO的物业费挪用，存在1300多万元亏空。但根据《中国经营报》记者调查所知，此说法存疑：在时间上，2008年10月，赛特物业先被建外SOHO业委会宣布出局；随后，赛特物业起诉该业委会，韩兵们在2009年1月反诉赛特物业挪用物业费问题。

　　“当时，公司只是任命我为建外分公司副总经理，并没有要撤换肖福生。”高路说。

　　然而，无论韩兵、卢彤，还是高路、贾陆，或表示早就与肖福生失去了联系，或者根本不认识肖福生。截至本报发稿，记者也未能联系上肖福生进行确认。

　　而据不便透露姓名的知情人士介绍，肖福生除了在建外SOHO有6年物业管理经验外，还是赛特物业10年以上工龄的老员工。2008年，原属国有的赛特物业分两阶段进行了改制，改制完成后，陈英柳成为新的赛特物业董事长，民营股东占了赛特物业80%以上的股份，“可能这种改制触动了老赛特员工的利益，所以肖福生一宣布辞职，跟着他的很多赛特老员工都辞职了。”

　　业主分化

　　有的组员退出，转而寻求更为合理的解决方法，毕竟，都是业主，小区需要的是能够管理好物业、让物业升值的公司，而不是简单的赶走宾至、迎回赛特。

　　按照知情人士透露的消息，赛特物业并不甘心就此被建外业委会和宾至物业踢出局，因此，赛特物业发起了三次“报复”：先是用保安冲击宾至物业，但被派出所平息，这次事件也被潘石屹等称为“黑衣人”事件；起诉业委会，认为业委会违约提前半年解除合同，要求返回；在业主中散播小广告，认为业委会存在贪污腐败行为，鼓动支持赛特物业的业主成立了维权小组，阻挠2009年3月任满的业委会进行换届选举。

　　高路对“黑衣人”事件和小广告等均给予了否认，而2008年10月的起诉，有起诉书为证。

　　《中国经营报》记者联系了维权小组的主要成员韩小梅，韩小梅表示自己正在外地出差，而她也无法说服其他支持赛特物业的维权小组成员接受采访。

　　2009年4月，建外SOHO社区举行了第二届业委会选举，有44人报名参选，但维权小组在会上控诉原业委会、原物业经理、建外街道负责人等，让该次选举无法进行。

　　“维权小组阻挠竞选的关键在于想直接赶走宾至，迎回赛特，毕竟，新的业委会即便成立了，很可能将进行公开招标，赛特因为和宾至的纠纷，你丢几个灭火器，我砸半扇玻璃，搞得整个小区乌烟瘴气，绝大多数业主都很反感。”卢彤分析认为。

　　而在维权小组一心准备迎回赛特物业的明显倾向下，组内成员的态度也慢慢发生了变化。有的组员退出，转而寻求更为合理的解决方法，毕竟，都是业主，小区需要的是能够管理好物业、让物业升值的公司，而不是简单的赶走宾至、迎回赛特。

　　张红旌便是持此观点的关键人选。

　　2009年8月，因为建外SOHO小区长期拖欠电费达数百万元之巨，电力局准备给该小区停电。而知悉此信息的各方迅速行动起来，于9月1日召开了紧急协调会。

　　正是在这次会上，业主张明伟提出筹办应急平台，毕竟，距离新中国成立60周年大庆，只有一个月了，稳定是第一大局。

　　很多业主同样对此表示同意，在大家可以信赖的新业委会选举出来之前，“把钱交给潘石屹，总比交给一个穷人好。”

　　已经退休的张红旌也正是在这时凸显出来。由于建外SOHO的业主95%并不居住在本社区，联络成了大事，张红旌是党员，因此与建外街道办等政府部门的沟通她跑动较多。而与她同样曾参与了维权小组并“觉醒”的张明伟等则开始着手策划建外SOHO小区的网络平台。

　　“长期以来，小区都没有自己的网站。跟回龙观等自住社区都有社区论坛便于沟通不同，建外以投资需求为主，业主多数在外面飞来飞去，沟通成本很高。如果能有自己的网站，把水电暖等缴费情况直接设立单独的第三方账户，并且小区业主都可以在网站上查询到业主缴费情况，无疑方便很多。”张明伟说，“小区的保安、保洁等可以公开在网站上招标，一定要实现小区的阳光透明共管。”

　　从事传媒和IT、在建外SOHO拥有1200平方米的业主金东自愿开发该网站，并无偿提供给小区使用。

　　这跟潘石屹的做法有点相似，潘石屹除担保开设了紧急缴费账户外，也开发了类似平台，甚至在一些场合，潘石屹还发出了宁可自己多掏点钱、也要争取把建外SOHO搞好的想法。

　　这与业主金东不同，金东的目的在于让自己的小区物业升值，而潘石屹则要维护自己的名誉，因为在建外SOHO买方的业主，很可能也在潘石屹开发的其他项目那里买房，潘石屹要维护住这部分客户。

　　“老潘可以进来，但必须通过竞选，外界有声音认为潘石屹介入此事是为了让自己的物业公司进来。我们不管哪家公司能够中标，管好物业，让物业升值，大家才会支持。”张红旌说。

　　“坦率说，社区需要的不是一个纯粹的物业管理公司，而是一个能够管好物业、经营好商业开发的公司。”卢彤告诉《中国经营报》记者，“建外SOHO租金近期走低，除了物业管理的因素外，还有周围新盘增多、小区中介压价等多种影响因素。”