北京：烂尾楼咸鱼翻身 开发商包装后天价上市

　　癫狂楼市力促烂尾“活蹦乱跳”

　　“现在北京乃至一些一线城市可以寻觅到的烂尾楼,大部分是1993年房地产局部过热或1997年亚洲金融风暴的产物,是房地产经济增长过快和房地产市场发展初期不够成熟、理性所付出的高昂代价。”曾参与盘活多处烂尾楼的北京四方达房地产公司总经理杨少锋告诉记者,造成烂尾楼现象的原因很多,但总而观之,无外乎几个原因:首先是局部地区房地产过热,宏观调控以后,信贷资金收缩,工程后续资金跟不上,只好下马。例如,海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率,其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。其次,由于国际经济环境激烈变化,断了资金来源被迫停工,例如上海、北京的许多烂尾楼就是在1997年亚洲金融风暴时形成的。而市场定位不准、暗淡的销售前景,迫使投资者要“改弦易辙”。此外,停工求变或因施工质量低劣、被迫停工导致的烂尾楼也不在少数。

　　据北京市住建委2008年的调查,北京市有“烂尾”历史的项目近50个。目前北京的“烂尾楼”多数都已搁置五六年以上,个别项目甚至超过了10年。CBD、西直门、亚运村、东二环、宣武门等地,都存在数量不等的“烂尾楼”。

　　然而,曾经被称为城市盲肠的“烂尾楼”,近来为何一下子成为抢手货？“现在国内房地产市场的持续火爆和土地价格飞速上涨、拿地越发困难是'烂尾楼’重新抢手的重要原因。”在杨少锋看来, 土地作为不可再生的稀缺资源,偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视“烂尾楼”的价值,而目前的“烂尾楼”项目开发时间多在3年以上,这些项目最初开发时地价比现在要低很多,而且经过长期搁置,出售方的心理预期并不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下,而获得后期较高的利润,这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓是“短、平、快”的捷径。

　　除了火爆楼市带来的拿地难,投资少、回报快、政府支持力度大也是现在烂尾楼咸鱼翻身的另一个主要原因。国土部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云告诉记者,一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年,但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作,开发一般只需半年到一年的时间和少量的收购及改造资金,而其回报率却相当可观。

　　以上述朝阳首府为例,龙洋地产接手时,该片烂尾楼已建成3栋11层板楼和1栋15层塔楼,内部全部以酒店规划设计建造,而改造后的朝阳首府,会将原来用做酒店的房间改成住宅形式,除了内部结构外,外部工程仅限于楼盘的外立面及园林的升级改造,最晚明年也可以完工。

　　同时,按照2008年9月龙洋地产5.62亿元的收购价格计算,未来入市的朝阳首府楼面价格为8209元/平方米。即便是其全部拆掉重建,按照北京市高端住宅项目5000元左右的建筑成本,龙洋此次“收破烂”,短短一年内便可给自己带来近200%的利润。

　　“这还是假设龙洋全部用自有资金支付的,如果其收购朝阳首府是得到银行支持,那么5亿多元的收购价,自付资金只需要1/2甚至1/3,加上改造所花费的几千万,最终投资回报比更可超过300%。”戴德梁行一位曾接触过朝阳首府项目的工作人员向记者介绍。

　　此外,由于烂尾楼一直是城市建设中的一个难点,长期妨碍着市政建设规划的完善,解决烂尾楼问题也始终是城市相关部门的工作之一。因此,烂尾楼的改造有望能得到政府一定程序上的政策扶持。

　　而一般市中心房地产项目的规划立项要顺利通过政府审批往往程序复杂。如果是“烂尾”项目,政府部门的要求就变得很容易统一而且简单:只要比烂尾楼好就行了。同时,政府会主动提供帮助缩短审批时间。

暗藏危机:“烂掉”的年份算谁的？

　　楼市持续火爆、供地日趋紧张,成为眼下“烂尾楼”全面“复活”的最好理由。然而,烂尾楼频频被盘活,究竟依据的是什么呢？

　　“实际上在我国,从未颁布过针对烂尾楼整治的法律法规,目前许多城市在运作烂尾楼项目时,主要依据的是国务院之前颁布的《城市市容和环境卫生管理条例》。” 邹晓云告诉记者,根据该条例第三十七条规定:“凡不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施,由城市人民政府市容环境卫生行政主管部门会同城市规划行政主管部门,责令有关单位和个人限期改造或者拆除;逾期未改造或者拆除的,经县级以上人民政府批准,由城市人民政府市容环境卫生行政主管部门或者城市规划行政主管部门组织强行拆除,并可以处以罚款”等。然而投入巨资的烂尾项目又岂是一拆可以解决的。

　　正是由于没有相关专门的配套措施,大多数烂尾楼再次入市时,都会遇到各种不同的问题,首先便是使用权年限的问题。

　　许多烂尾楼从拿地到烂尾到再次入市,均经历了少则几年、多则十几年的时间,这其中土地使用年限均在不停缩水,购房者的利益也在不停地被侵害。

　　一位曾在北京拿下多处“烂尾楼”的开发商便坦言,自己在宣传时将尽量避免让购房者联系起其“出身”,一方面是觉得烂尾的名声不好,另一方面也是怕购房者质疑使用年限缩水。

　　然而,只要是“烂尾楼”就多少名声在外,想完全否定它的“前世”,恐怕不那么容易。

　　以上述京泰自主城为例,该项目早在1995年便已经开工建设,由于是商业立项,其使用权只有50年,而在其烂尾之后,土地使用权并没有被政府收回,一直处于“倒计时状态”,即便是此次重新入市,购房者50年的使用年限也是从1995年开始计算,按照其2011年入住的进度安排,购买该项目的业主,使用权仅为35年,使用期限缩水。

　　再举朝阳首府的例子,尽管该项目为住宅立项,使用年限略久于京泰自主城,为70年,但由于是1999年拿到土地,业主在明年入住时,使用年限也缩水了10年。

　　而“烂尾楼”此前纠纷制约产权不明,债务纠纷不断,更是剪不断、理还乱。如果处理得不好,投资“烂尾楼”不但谈不上高回报,反而还可能带来一连串的麻烦。

　　此外,由于不少“烂尾楼”烂尾时间已不短,个别甚至达到8-10年之久。日晒、雨淋、风吹、雷打,这些楼宇的质量不管怎么说都已受到了不同程度的损坏。无论是推倒重建还是添料加固,对于开发商而言都是一种考验,如果单为节省成本,仅仅是表面改造,日后一旦出现工程隐患,后果不堪设想;如果全面评测后重建,可能会发现许多重大漏洞,需要资金更不是一星半点儿,因此如果不能准确估计接手“烂尾楼”将面临的问题与困难,“复活”的烂尾楼很可能再“死”一次。

　　那些“断尾而生”的烂尾楼

　　和乔丽晶

　　和乔丽晶曾经烂尾三年,原因一直不为外人知晓,直到销售势头好转才有内部人员披露烂尾原因。和乔丽晶在1997年前后曾经推出预售,但每平方米2000美元的期房没有被市场接受,当年只售出大约20余套房,后来重新策划包装,同时进入现房发售阶段,才起死回生。

　　枫蓝国际中心

　　枫蓝国际的前身是银都中心,1995年前,由北京银都房地产公司开发的银都中心就已经开工建设,并开始对外宣传。2001年左右,银都中心已经搁置了三四年,被当时的媒体列入北京著名的“烂尾楼”行列,期间,一度传出已经封顶的4座现房即将开始销售、香港利达行房地产代理公司负责人邓智仁接手销售策划的消息,但半年后依然没有动静。

　　“沉沦”多年的银都中心于2004年获得新生。开发商依旧是银都房地产公司,但项目名字已经变更为枫蓝国际中心。据开发商透露,枫蓝国际中心获得了新的境外投资者的资金注入,同时提出一个新的项目主题:亚洲首席休闲商务港。

　　国海广场

　　国海广场的前身为公主坟商业大厦。据资料记载,公主坟商业大厦由中房集团北京公司以联建的形式与北京市第一商业局合作开发。当时提出的条件是一商局和中房按4.5:5.5的面积分配比例。但随后双方因分配问题产生纠纷,造成工程停工,甚至一度被北京市土地整理储备中心收回。

　　直至2005年中房集团以招投标的形式重新拿回项目,才开始启动开发,定位为集写字楼、精装公寓、高端商业的综合体。经过北京市政府特批,项目仍以联建的方式由一商局和中房共同开发,面积分配比例被调整为3:7（一商局:中房）。

　　部分还在“烂”着的项目

　　巨库

　　这个曾标榜着“北京首家新青年时尚体验式卖场”的项目,2003年最初销售价每平方米达到4万－5万元,这在北京的任何一个商场或者市场都没有见过,如此高昂的售价,“巨库”最终还是以失败告终,“巨库”成了“巨痛”。究其原因,根源就在于其“产权分割式”的开发模式,在巨库,卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺,分开出售小产权,这样的商铺共有千家之多,产权的分散给商业体的经营管理带来巨大困难。时至今日,这个地处北京二环沿线的项目仍在继续沉沦。

　　富安国际大厦

　　位于北太平桥西南角的富安国际大厦从2004年10月初起就全面停工,该项目开发商为顺通房地产开发有限公司,但是由于建筑工程施工发生合同纠纷,早就已被北京城建四建设工程有限责任公司申请财产保全,并于2005年8月8日至2007年8月7日间被海淀法院查封,到目前为止该项目只盖了九层,工地上的脚手架都已锈迹斑斑。到目前为止,该项目仍旧处于停建状态。记者在北京市国土资源局海淀分局网站上看到,富安国际大厦被查封最新日期是从2007年5月11日至2009年5月10日,查封最后时限已到,但富安国际大厦至今未有复工的迹象。