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“全国购房人携款直奔西安”?真相令人嘘叹!

2018-4-09 08:37   中华品牌网   _   我要评论(0)

近期,西安楼市一不小心再次成为全国关注的焦点:立志投身大西安建设的青年才俊远道而来被“全款付”拒之门外,“全国第6个公证摇号买房城市”加身……两年前,西安还是财经人士眼中最不看好的10大城市之一,如今已被力挺!

  此间,全国媒体也紧密关注西安动态。新华社、人民日报点赞“西安最优落户”;南京一媒介惊呼“全国购房人携款直奔西安”;郑州媒体提醒“韭菜大军”进西安后果莫测等,这些正是西安城市及楼市正在发生变化的不同反应。

  对西安近期发展没有切身感受的人士,不明就里中还真被“吓”到了:2018年的西安楼市再现2016年郑州楼市之疯?人口净流入刚显现苗头,楼市很快就上演“疯狂的列车”?事实是尽然也不尽然!

  —— 1 ——

  西安楼市现象

  先看西安坊间对楼市的态度。2016年之前,亲戚朋友邻居要买房,谁都会嗤一句:买啥呢?现在的房子又不值钱!当下是:哪的房子能买?怎么才能买到?据粉丝反映,甚至出现东挪西借筹钱买房的情况。原本保守有加的西安人,为何突然对房子热衷起来?

  最近几个月来部分项目开盘情况。如果说,在2017年年底,绿地新里城以装修价11000-12000元/㎡两次开盘即清;天地源万熙天地均价10500元/㎡,开盘“秒清”等,还是个别的话,那么,在3月份的22次开盘,其中有15次开盘即清或接近售罄,则传递出别样的信号,“催人奋进”!

  再看近期的市场表现。2018年春节后,先是出现“拿着钱全城选房”,居然还未必能买到适合的房子的情况;接着出现了按照付款方式筛选买房人的新事物,受到普遍关注的“全款付”也悄悄登场;再接着,3月30日,房管局关于进一步加强商品住房销售管理的通知出台,“公证摇号”在部分楼盘随之正式登场。

  这三个因素互为促进,导致了特殊市场情况的出现!2017年春季显著的特征是“房价涨”,2018年春季的鲜明特点是“房源紧”,两者都引发了购房人的“心慌”,只是2018比2017在程度上更厉害些!

  —— 2 ——

  现象背后的原因

  造成上述市场现象的原因,其背后主要有三大因素叠加共振:

  一是客观上受急剧增长的落户人口影响

  据有关数据统计,2018开启“最优落户政策”之后,一季度西安新增人口24.5万人,加上2017年的25万多人,累计目前已有50万人左右。为数不少的人在落户后做的第一件事就是买房。

  这其中,有直接冲着买房而来,还有更多是把置业计划前置,而且似乎经济能力还不低,主要瞄准热点区域优质盘,在一定程度上助推了部分楼盘的“火爆”。

  二是本质上与房源短期供应不足相关。

  根据2018年房企上市计划,年内将有260多个盘约2600多万㎡接近22.6万套商品住房可售。其中,一季度计划本应上市月2288万㎡接近2.5万套。如能全部按期上市,房源供应则就不存在不足的问题。

  3月份,共有45批次房源获得预售许可,环比2月增加了40.62%,其中新批房源11849套,新增预售面积116.5万㎡,加上存量,一季度只上市了205万㎡,但新批住宅房源为9320套,部分楼盘并没有按照预期计划上市,这是导致可售房源紧张的主因。

  三是还与二手房与一手房价格倒挂有关。

  西安二手房市场一直比较低迷,长期在年成交量百万平米的规模上徘徊。最近两年,成交量出现时大时小的情况。一手房市场火,二手房市场跟着高温;一手房市场降火,二手房市场就很瘟。

  2018年因部分区域一手房被控价且房源可售量偏少,二手房价出现了超过一手房的情况,如经开部分二手房已经在15000元/㎡以上、高新的部分二手房更高,导致购房人把眼光锁定在新房上,客观上也加剧了一手房市场的紧张度。

  —— 3 ——

  数据反映真相

  从市场表象和引发的原因看,近期市场应出现量价齐升,但从备案成交数据看,结果却多少有些出人意料。

  成交价涨。2月份,商品住宅成交均价10232元/㎡,环比上涨2.68%,同比上涨35.76%。虽然从备案房价看,部分品牌盘的价格其实并没有涨(见下图举例),但是不少非品牌盘的价格上涨幅度却不小。

  成交量跌。2月份,商品住宅新增供应45.54万㎡,环比下滑29.77%;销售面积110.24万㎡,环比下滑39.38%;3月,西安22家房企推售房源达4683套,认购数为4226套,整体去化率为93.77%。从各周成交情况看,3月整体成交量也不会高于2月份。自2017年6月之后,成交量整体下滑趋势。

  库存量不小。截至3月末,西安商品住宅库存为1031万㎡,按照近期的成交量推算,全部卖完大约需要7.92个月,并非一房难求。在不同的区域,库存量大小不同,预计随着更多品牌房企优质房源的陆续推出,目前个别盘个别批次房源被过度关注的情形获将不再。

  上述三个核心数据显示,当前西安楼市的“热”是表面的,买不到房、房源紧张的情况是局部的、短期的。

  —— 4 ——

  未来走势如何

  在“限外”、“限售”没解除的当下,“全国购房人携款直奔西安”虽然是调侃之语。但不可否认的是,人口净流入短期量增,使得西安快速进入全国城市价值榜单前列,房产价值也因此快速提升,对各方购房人士的吸引力正在进一步加大。

  一个不可忽视的问题摆在眼前:原先是西安竞争力之一的低房价优势正在弱化,目前的市场情况与吸引大学生及人才落户之间的冲突也开始显现。这将是中短期令各方纠结但又必须要快速找到解决办法的重点问题。

  宁拆十座庙,不阻人买房!但有些可供参考的话不得不说:从当前的房价走势看,部分热点区域或已近“顶部”、新热点正在快速出现,变相调控或将不得不出台。

  1、“公证摇号”的频次会越来愈多,或将倒逼购房资格审核平台的完善和开放,以及“西安摇号选房细则”的出台。

  2、曲江、高新等少数板块见顶迹象已显现,个别盘的泡沫已超出正常水平,盲目追高面临的风险已不可测。

  3、沣西、高陵、临潼、北城等少数发展有基础、生活配套基本具备、交通条件尚可的板块将快速成为新的热点,前瞻性考量、择优介入或是避险之选。

  4、在人口导入达到一定规模、中低品质盘与品牌优质盘价差缩小到一定程度后,另类调控将不得不出台。

  2021年,城市发展题材将发生变化。2019年一带一路高峰论坛、2021年全运会之后,西安城市将进入另一个周期,楼市也将进入新阶段!

编辑:刚刚  

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