城市综合体：引领城市价值“再发现”

业内人士认为，能承接大城市大规模人口迁徙的业态，非综合体莫属。图/CFP

　　市，買賣所之也。——《说文》

　　买卖时前往的交易场所。集市有垣墙，所以字形采用“、”做形旁；这是古文写法的“及”字，表示集市中物品比比相连。

　　城市化进程的与日俱进，传统单一物业形态已无法满足城市发展和人居的需求，被称为“城中之城”的城市综合体便应运而生。因为聚合了商业、办公、居住、酒店、餐饮、文化等多功能业态，形成了一个高效、复杂而又统一的综合体，且于近两年在全国各地蓬勃发展。

　　综合体将成城市发展主角

　　作为全球第二大经济体的首都和人口超过2000万人的特大城市，今天的北京面临诸多“大城市病”，承受着比以往更加艰巨的挑战。

　　如何优化城市职能，促进转型升级与高端化，已成为城市可持续发展的必然要求。因此根据北京市政府对于城市规划发展的相关指导意见，中心城区需要严格控制新增人口和经济活动，并渐次将部分城市经济功能向中心城区以外的周边地区转移。与此同时，有城市规划方面专家指出，为了避免职住不平衡加剧的情况，优化城市功能和空间结构，必须促进人口和经济活动的同步转移，建立城市“多中心”十分必要。

　　对此，多位业内人士分析认为，由政策指导带来的扩散和转移，将使得北京周边区域从不同程度上承接部分城市的功能，在这个过程中，除了单一的居住业态，能够实现承接大规模人口迁徙的业态，非综合体莫属。

　　“无论是从业态组合，还是资源聚合的本质看，城市综合体都一定会成为城市发展的主角，这一点毋庸置疑。”某房地产企业相关负责人表示。

　　各大房企踊跃试水综合体

　　城市综合体的综合效应还在不断放大。在北京、上海，广州、深圳，不同形态以及功能侧重的综合体项目，都在引领城市价值的“再度发现”。无论是商业巨头万达、华润，还是新“天街”模式的缔造者龙湖地产，“老将新兵”都在不断地进一步挖掘城市综合体的潜在价值。与此同时，更多的房企都有志投向城市综合体的开发建设。据不完全统计，目前仅一线城市的大型综合体存量已接近500个，而在更多的二三线城市，综合体项目也呈现出“井喷”态势。

　　包括方兴、红星美凯龙、首创置业等多个房企旗下都有综合体项目在建。“在现阶段地产行业特殊发展环境中，综合体建筑模式似乎更符合企业发展战略布局。因此，对于很多地产开发商来说，短时间内看不到调控的松动，选择综合体进而发挥其连带作用来实现收益将被看好。”一位房地产资深人士告诉新京报记者。

　　但谈及综合体目前的发展情形，RET睿翼德执行董事张家鹏表示，城市综合体发展需要因地制宜，有些地方确实需要，但有些地方就可能会出现阶段性过量的问题，且真正能称得上“有特色”的综合体项目其实屈指可数。

　　■ 案例

　　京投银泰 专注“地铁+物业”模式

　　京投银泰股份有限公司前身为宁波华联集团股份有限公司，1993年10月首发上市，2002年11月更名为银泰控股股份有限公司。2009年3月，公司完成定向增发，北京市基础设施投资有限公司和中国银泰投资有限公司分别成为公司第一、二大股东，并分别持股29.81%和24.83%。2009年7月更名为京投银泰。

　　京投银泰完成定向增发后，北京市基础设施投资公司（京投公司）成为其控股股东。依托大股东在北京轨道交通规划建设的先天优势和强大的投融资能力，京投银泰开始拓展其轨道地产的版图，形成了“地铁+物业”的独特发展模式。

　　2010和2011年，京投银泰业务快速扩展，在北京、上海、无锡等地新增10个项目，业务范围涉及酒店、住宅及城市综合体。其中，京投银泰与北京万科联合获得郭公庄地块，成为公司成功获取的第一个轨道交通上盖项目。

　　之后，随着政策收紧，京投银泰逐步收缩战线。2012年京投银泰分别将旗下杭州海威房地产和湖南置业的37%和80%的股份转让给其他公司。自去年以来，通过转让股权等融资方式，京投银泰在北京的轨道物业开发领域急速扩张，仅去年1月就拿下玉渊潭和昌平东小口两热点地块。目前，项目在郭公庄地块与万科合作的项目京投万科·西华府已推向市场，京投银泰·琨御府和京投银泰·公园悦府两个地铁上盖项目也即将面市。

　　珠江地产 商业、住宅“不分家”

　　珠江地产起家于广州，住宅开发为其主要业务。经过十几年高速发展，珠江地产业务板块已扩展至北上广深一线城市，以及西安、成都和珠三角的二线城市。

　　自2010年以来，珠江不断加大商业地产比重，且重点开发住宅与商业相结合的城市综合体。据了解，目前珠江在全国有超过30个商业项目，覆盖城市购物中心、郊区购物中心、社区商业、奥特莱斯、物流中心、百货超市、影城、餐饮娱乐等业态。其中全国城市综合体数量已近10个。

　　珠江发展城市综合体的模式更倾向于实现与住宅项目的互动。比如北京珠江摩尔国际中心，珠江地产斥资100亿元打造的208万平方米大型城市综合体项目，不同于一些商业综合体先卖住宅回款的模式，珠江摩尔与零售巨头永旺合作，率先推出永旺购物中心带动客流。在盘活区域的情况下，项目的住宅产品相继入市，销售业绩不错。

　　目前珠江在北京的珠江·四季悦城项目同样是珠江商业综合体项目的一种尝试。珠江·四季悦城除商住产品外，将自持近30万平方米商业规划，其中包括6.8万平方米的双首层商业街及20万平方米FactoryMall。

　　华北珠江一位高层管理人员曾向新京报记者表示，住宅地产还有10-20年的黄金开发期，之后依靠商业地产保持企业竞争力将成为必然选择。所以未来商业项目开发将是珠江地产一个重要的发展方向。