万科首触城市综合体 运营能力成最大问题

人民网北京11月28日电 在11月27日金隅·万科广场试营业的开幕典礼上，负责万科商业地产的副总裁毛大庆不无感性地说：“这是个令我很感动的项目”，曾任职凯德商业的毛大庆对于万科转型商业地产似乎很有感触。

万科转型商业地产的传言由来已久，首个购物中心金隅·万科广场的开业被业界普遍认为“被商业”的万科正从被动转向主动。今年8月，王石曾对毛大庆说：万科应该也到了向城市综合运营商转变的时候了。这是曾说过“万科要做商业会从棺材里伸出一只阻拦的手”的王石，他终于接受了万科的改变，但是，他所提到的“城市运营商”的概念值得玩味。

在万科的商业地产产品线中，未来占有更大份额的并不是综合体城市广场系列，而是与社区联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科的商业发展仍是依托其强大的住宅开发，而商业地产后期的运营能力或成为最大问题。

首个项目预计7年回本

27日，万科第一个购物中心——金隅·万科广场终于开始试营业，不难看出万科进入商业地产领域的小心谨慎，毛大庆在与记者交谈中回避了关于商业地产盈利能力的具体问题。何时回本？毛大庆给出的时间并不短：7年，收回投资9亿元。

开业当天客流量算得上可观，毛大庆向记者透露半天客流量突破2万人，但记者注意到，大多人流聚集在中庭、楼梯处，进店购物者占比不大，当天客群也与其所定位的“中高收入家庭、商务消费人群、学生等年轻时尚人群”不符，在场不少记者也发现“开业凑热闹者”居多。

目前金隅·万科广场由万科全部自持出租，总体量达14万平方米，其中商业建筑面积13.8万平米，目前出租价格为6到7元/平米，招商达到95%。尽管毛大庆在介绍中反复表示看好“大都市新型城镇化”所带来的商业需求，但也谨慎表示“商业地产是个中长期的项目”，并不期短期内获得收益。金隅·万科广场项目预计年净租金将在8000万元至1亿元之间，期望7年内收回投资成本9亿元。

据悉，万科未来将有5个相似规模的城市广场项目落地北京，下一个棋子将落在房山的中粮·万科广场，预计将于2014年10月开业。毛大庆预测，北京商业项目全部开业后每年将收取租金3亿元至4亿元。目前，万科持有商用物业的货值达到100亿元。

离不开住宅的“邻里式购物中心”

但金隅·万科广场所代表的产品系——万科城市广场系列并不是万科以后发展的重点，与社区的结合的产品线：生活广场系列与邻里家系列开发将占大半比重。

这是不同于万达、凯德、华润等商业地产巨头的开发模式，毛大庆将之称为”邻里式购物中心”。万科清楚地知道自己的优势与劣势所在，将集团内星罗密布的住宅项目业主发展成为社区商业的顾客，将从地域接近性上胜过万达、凯德等巨头。

万科生活广场系列主要开发2到3万平方米体量的社区商业综合体，未来将有近30个生活广场落地全国，第一个东莞松湖生活广场已于9月开业。而更小规模的邻里家系列可能成为未来万科楼盘的“标配”，但其体量小、业态不全也是必然劣势，无法达到城市综合体项目所能达到的一体化服务，仅能满足基本生活购物需求。

社区+商业，很自然地成了住宅开发龙头老大的商业地产逻辑。上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称这是万科欲填补商业的空白打造全产业链。万科以做大型或中等的社区为主，主打住宅，现在是依托于已经开发的一些社区，开始开发社区商业配套，包括持有部分物业，这与它的产业链有一个匹配度。

这样的商业与万科的“五菜一汤”、“万科仓储”差别不大。万科的野心似乎不止于此，毛大庆提出万科的商业目标是把这些项目资本化，然后万科参与运营，收取管理费。

运营能力成万科商业最大问题

但万科终究是商业地产领域的新人。毛大庆亦坦言：目前商业地产的运营是万科最大的问题。

整体商业的“村落化”布局借鉴太古、前期设计与业态分布求教凯德置业，万科解决了商业地产前期设计、选址的硬件问题。而运营能力或称为万科商业最大的绊脚石，“这是经验决定的。”毛大庆感叹运营能力一时学不来。

4年前任凯德置地环渤海区域总经理的毛大庆最钦佩的便是凯德的运营模式：轻资产、会运营。万科目前仅能通过合作、合资、持有股份的方式将资本引入项目中，更高级的通过管理输出进入轻资产运作还远达不到。

毛大庆曾向媒体透露，目前北京万科商业和住宅的比例是2：8，80%是销售型物业，包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品，而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业，城市广场系列都将自己持有。未来毛大庆的目标就是开一个商业就争取资本化掉一个，用引入基金、国际资本来减小资金占用带给的实际压力。

毛大庆向记者表示应该对商业“有耐心”，万科想做丰满、有张力、有外延性的中长期收效项目，但郁亮为商业项目提出的要求是：符合商业逻辑，并且盈利。这无疑是对万科的运营能力是一大考验。